陈悦笑着对张默说：“设备提前1天到了，咱们可以提前拍设备进场的镜头，素材更丰富。”
张默高兴地说：“太好了，赶紧安排拍摄，1号机拍车队全景，2号机拍吊车准备，3号机拍设备卸载特写！”
随着场记板落下，新的拍摄任务顺利启动，纪录片的内容也在一步步丰富，朝着按时完成、高质量播出的目标稳步推进。
2009年夏初的香江，维多利亚港的海面上波光粼粼，海风带着湿润的气息吹过中环金融区，沿街的紫荆花树绽放着淡紫色花朵，与高楼大厦的玻璃幕墙相映成趣。
飞天集团地产部位于梅花大厦15层，办公室面积约800平方米，装修采用现代简约风格，浅灰色地毯覆盖地面，深棕色实木办公桌整齐排列，每个工位上方都悬挂着白色吊灯，灯光柔和不刺眼。
办公室四面墙上挂满了香江各区的地产地图——中环地图长2.4米、宽1.8米，用绿色图钉标注着3处写字楼（分别位于中环皇后大道中、德辅道中、毕打街）；尖沙咀地图标注着4处商铺（位于弥敦道、海防道、广东道）；铜锣湾地图标注着2处住宅楼盘（位于铜锣湾道、高士威道）；九龙塘地图标注着3处写字楼及商铺混合物业，每幅地图下方都附有白色标注板，用黑色马克笔记录着物业的面积、租金、租户信息，更新日期均为当月月初。
地产部总监李伟（化名）穿着深灰色西装，内搭白色衬衫，系着深蓝色条纹领带，皮鞋擦得锃亮，手里捧着《2009年香江地产市场分析报告》（封面印着飞天集团logo，内页共45页，包含32张数据图表），快步走进王莽的办公室。
王莽的办公室位于地产部内侧，面积约120平方米，比普通工位区更宽敞，办公桌后摆放着黑色真皮座椅，左侧是落地玻璃窗，窗外能看到维多利亚港的部分景色，右侧是木质书架，上面整齐摆放着地产相关书籍（如《香江地产发展史》《商业地产运营管理》）及历年物业合同副本。
李伟走到办公桌前，将报告放在王莽面前，手指着报告首页的核心数据：“王总，根据香江地产协会发布的最新数据，2009年上半年香江商业地产租金平均涨幅达8.5%，住宅地产平均涨幅达6.2%，空置率从2008年年底的7.8%降至4.3%，市场明显回暖。”
“咱们集团持有的25处物业（12处写字楼、8处商铺、5处住宅），上半年租金总收入预计突破8亿港元，比2008年同期的6.96亿港元增长15%，物业估值也从2008年年底的180亿港元升至205亿港元，增值25亿港元，涨幅13.9%！”
王莽拿起报告，翻到第5页的“中环写字楼数据”部分，问道：“中环那3处写字楼的具体情况怎么样？租户有没有续租意向？租金涨幅能不能达到市场平均水平？”
李伟立刻翻开报告第6页，指着上面的表格：“中环3处写字楼表现最好，空置率仅2.1%，远低于市场平均的4.3%。”
“皇后大道中的写字楼共22层，每层建筑面积1200平方米，总建筑面积平方米，目前全部租出，租户包括3家金融公司（龙国银行香江分行、飞天资本、恒信证券）、2家律师事务所（金杜律师事务所香江分所、中伦律师事务所香江分所），还有1家会计师事务所（普华永道香江分所）。”
“其中龙国银行香江分行租了5层（10-14层），原租金为每平方米每月60港元，本月初续租时协商涨到65港元，涨幅8.3%，租期3年，每年按5%递增；飞天资本租了3层（15-17层），作为集团金融板块办公用地，内部结算租金按市场价的80%计算，即每平方米每月52港元，比对外出租少收13港元，但能确保物业稳定使用，避免空置风险。”
“德辅道中的写字楼共18层，总建筑面积平方米，目前空置1层（8层，1200平方米），其余17层租给2家科技公司（腾迅香江分公司、阿里香江分公司）及1家贸易公司（龙国进出口贸易香江公司），租金平均涨幅9.1%，腾迅香江分公司还提出想续租时扩大面积，计划从现在的3层（5-7层）增加到4层，咱们正在协商租金，初步定在每平方米每月64港元，比现有租金高8港元，涨幅14.3%。”
“毕打街的写字楼共15层，总建筑面积平方米，租户是2家保险公司（平安保险香江分公司、人寿保险香江分公司），全部租满，租金涨幅8.5%，与市场平均水平持平，两家公司都已签订续租协议，租期2年，没有空置风险。”
王莽点点头，又翻到第12页的“尖沙咀商铺数据”：“尖沙咀的商铺面向游客和本地消费者，租金涨幅应该更高吧？有没有新租户入驻？”
李伟笑着回应：“确实，尖沙咀商铺受游客回流影响，租金涨幅比写字楼还高，平均达10.2%。”
“弥敦道的2处商铺，每处建筑面积80平方米，分别租给星巴克咖啡店和屈臣氏药房，星巴克的租金从每平方米每月120港元涨到135港元，涨幅12.5%，屈臣氏从每平方米每月110港元涨到122港元，涨幅10.9%，两家租户都续租了3年，因为弥敦道日均人流量达15万人次，生意很好，他们不愿轻易换位置。”
“海防道的2处商铺，面积各100平方米，租给运动品牌店（耐克香江分店）和珠宝店（周大福香江分店），耐克的租金涨幅11.3%（从130港元\/平\/月涨到145港元），周大福涨幅9.8%（从150港元\/平\/月涨到165港元），周大福还投入50万港元装修店铺，扩大了珠宝展示区，预计后续销售额能增长20%，续租意愿很强。”
“广东道的4处商铺，面积在120-150平方米之间，租给奢侈品牌店（古驰、普拉达、爱马仕、路易威登香江分店），这些品牌受内地游客消费带动，2009年上半年销售额平均增长18%，租金涨幅也达10.5%，古驰还提出想把现有120平方米的商铺扩大到150平方米，咱们已经同意，下个月就能完成装修，租金从180港元\/平\/月涨到200港元，涨幅11.1%。”
王莽翻到第20页的“住宅楼盘数据”，问道：“铜锣湾和九龙塘的住宅租金和入住率怎么样？有没有业主提出出售意向？咱们要不要趁机收购更多住宅物业？”
李伟翻到报告第21页，回答：“铜锣湾的2处住宅楼盘，共120套房源（每处60套），户型以两居室（80平方米）和三居室（100平方米）为主，入住率达98%，仅剩下4套两居室待租，租金平均涨幅6.5%，两居室从每平方米每月45港元涨到48港元，三居室从每平方米每月50港元涨到53港元。”
“九龙塘的3处住宅楼盘，共180套房源，户型更大，以三居室（120平方米）和四居室（150平方米）为主，主要租给外企高管和高收入家庭，入住率96%，租金涨幅7.1%，三居室从55港元\/平\/月涨到59港元，四居室从60港元\/平\/月涨到64港元，目前没有业主提出出售意向，不过咱们的市场调研团队发现，九龙塘有1处独栋别墅正在挂牌出售，面积500平方米，报价8000万港元，比2008年同期的报价低10%，性价比很高，要不要安排人去考察？”
王莽思考片刻：“可以，让调研团队下周去考察，重点看别墅的位置、装修情况、周边配套（如学校、商场、医院），如果符合要求，就按7800万港元的价格谈判，争取节省200万港元，收购后可以作为集团高管的住宿福利，或者对外出租，预计月租金能达30万港元，租金回报率4.5%，比普通住宅高1.2个百分点。”
李伟连忙记录：“明白，我这就通知调研团队，下周提交考察报告，确保尽快推进收购。”
他又补充道：“除了现有物业的租金增长，咱们还在优化物业运营，提升租户满意度。比如所有写字楼都新增了24小时安保巡逻（之前是12小时），每天巡逻次数从8次增加到16次，每层电梯口都安装了智能门禁（刷卡进入，支持员工卡和访客临时卡），访客需要登记身份证信息才能领取临时卡，安全性大幅提升。”
“商铺方面，咱们协调清洁公司增加了清洁频次，从每天2次清洁（早上8点、下午6点）增加到每天4次（早上7点、中午12点、下午5点、晚上9点），还在商铺门口安装了分类垃圾桶（可回收物、厨余垃圾、其他垃圾），保持街道整洁，租户反馈很好，有3家商铺主动提出提前续租，愿意多涨2%租金。”
“住宅方面，咱们在小区里增加了健身设施（如跑步机、哑铃架、乒乓球桌），每个小区配备2名专职物业管家，负责处理业主的维修、投诉等需求，响应时间从24小时缩短到8小时，维修完成后48小时内回访，业主满意度从2008年的85%提升到92%，续租率也从88%提升到95%。”
王莽满意地点头：“物业运营优化得很好，这些措施虽然增加了一些成本（安保、清洁、物业管家的额外支出约每月200万港元），但能提升租金和续租率，长期来看划算。对了，香江地产市场回暖，有没有其他开发商找咱们合作？比如联合开发新地块？”
李伟翻到报告第35页的“合作意向记录”：“有3家开发商找咱们谈过合作，分别是香江新鸿基地产（化名新宏基）、恒基地产（化名恒基）、长江实业（化名长实）。”
“新宏基想跟咱们联合开发九龙湾的一块商业用地（面积5000平方米），计划建设1栋25层的写字楼，他们出地（估值2亿港元），咱们出资金（预计建设费用5亿港元），建成后按4:6分成（新宏基40%，咱们60%），预计2011年竣工，竣工后每月租金收入能达800万港元，咱们每月能分480万港元，投资回收期约8年。”
“恒基想合作开发沙田的住宅地块（面积8000平方米），计划建设5栋18层的住宅楼，共300套房源，他们出地（估值1.8亿港元），咱们出资金（建设费用4.2亿港元），分成比例5:5，预计2012年竣工，竣工后对外出售，按当前市场价（每平方米1.2万港元）计算，总销售额预计12亿港元，咱们能分6亿港元，净利润约1.5亿港元。”
“长实想合作开发荃湾的商铺及住宅混合地块（面积6000平方米），计划建设2栋20层的建筑（1-5层为商铺，6-20层为住宅），他们出地（估值2.2亿港元），咱们出资金（建设费用5.8亿港元），分成比例4.5:5.5，预计2013年竣工，商铺对外出租，住宅对外出售，预计每年租金收入500万港元，销售额9亿港元，咱们能分租金275万港元\/年、销售额4.95亿港元。”
王莽仔细听完，问道：“这三个合作项目的风险评估怎么样？有没有政策风险或市场风险？”
李伟翻到报告第40页的“风险评估表”：“调研团队已经做了详细评估，三个项目都位于香江规划的重点发展区域，九龙湾是商业核心区，沙田是住宅密集区，荃湾是新兴发展区，政策风险低，政府已经批准了地块的建设规划，不会出现审批延误。”
“市场风险方面，根据香江地产协会的预测，2009-2013年香江商业地产租金年均涨幅会保持在7%-9%，住宅地产售价年均涨幅会保持在5%-7%，三个项目的投资回报率都在4%以上，高于香江平均水平的3.5%，风险可控。”
王莽点头：“那先推进新宏基的九龙湾项目，这个项目竣工时间最早，能尽快产生收益，让团队下周跟新宏基对接，确定合作细节，比如建设标准、资金拨付方式、租金分成比例的具体计算方法，争取下个月签订合作协议。”
“恒基和长实的项目也不要放弃，让调研团队继续跟进，收集更多地块细节和市场数据，比如沙田住宅的目标客群、荃湾商铺的潜在租户，为后续谈判做准备，确保咱们能拿到最优的合作条件。”
李伟连忙答应：“明白，我这就安排团队对接，下周提交九龙湾项目的合作细节方案，确保按时推进。”
他又拿出一份《2009年下半年地产板块工作计划》，放在王莽面前：“王总，这是咱们地产部下半年的工作计划，主要包括三个重点：一是完成九龙湾合作项目的签约及开工准备，二是收购九龙塘独栋别墅，三是优化现有物业的租金结构，争取下半年租金收入突破8.5亿港元，全年突破16.5亿港元，比2008年的13.2亿港元增长25%。”
“另外，咱们还计划投入2亿港元用于现有物业的翻新，比如中环写字楼的电梯更换（将现有10部电梯换成三菱最新款电梯，载重1.3吨，速度2.5米\/秒，减少等待时间）、尖沙咀商铺的外立面装修（采用玻璃幕墙+铝扣板组合，提升美观度）、住宅楼盘的绿化升级（增加绿植种类，每个小区新增200平方米的草坪），翻新后预计能让租金再提升5%-8%。”
王莽翻看计划，在“翻新预算”部分做了标记：“2亿港元的翻新预算合理，要确保资金专款专用，每个翻新项目都要找3家以上的施工公司报价，选择性价比最高的，避免浪费。”
“另外，让财务组把地产板块的利润按30%的比例划入集团资金池，支持稀有矿产项目和数字影院扩容项目，剩下的70%用于地产板块的再投资，比如合作项目和物业收购，确保资金良性循环。”
李伟记录下王莽的要求：“我会跟财务组对接，确保资金按比例分配，不影响其他项目的资金需求。”
当天下午，李伟组织地产部召开会议，将下半年工作计划分解到各个小组：写字楼组负责九龙湾合作项目对接及中环写字楼翻新，商铺组负责尖沙咀商铺租户维护及外立面装修，住宅组负责九龙塘别墅收购及住宅绿化升级，每个小组都制定了详细的时间节点——写字楼组需在7月底前完成合作协议签订，商铺组需在8月底前确定装修方案，住宅组需在7月中旬前完成别墅考察，确保全年目标顺利完成。
会议结束后，写字楼组组长立刻联系新宏基的项目负责人，约定下周二见面洽谈合作细节；商铺组组长联系3家装修公司，邀请他们下周一对尖沙咀商铺进行实地测量并报价；住宅组组长通知调研团队，周末前往九龙塘考察独栋别墅，收集位置、装修、配套等信息。
接下来的一周，地产部各项工作有序推进：新宏基合作项目的首次洽谈顺利，双方就建设标准和资金拨付方式达成初步共识；尖沙咀商铺的3家装修公司提交了报价，最低报价4800万港元，比预算低200万港元；九龙塘别墅的考察报告完成，别墅位置优越，周边有3所国际学校、2家大型商场、1家三甲医院，装修保养良好，符合收购要求，报价7800万港元的谈判空间较大。
香江地产市场回暖趋势更加明显，香江地产协会发布的数据显示，上半年商业地产租金平均涨幅达9.1%，住宅地产售价平均涨幅达6.8%，飞天集团地产板块上半年租金收入实际完成8.2亿港元，比预计的8亿港元多2000万港元，增值2.5%，物业估值升至210亿港元，比年初增长16.7%，为集团的整体发展提供了稳定的资金支持。
鹏城，阳光炽热得能在柏油路上映出人影，微风带着南海潮湿的气息吹过南山科技园，园区内的18栋写字楼错落有致，玻璃幕墙反射着刺眼的阳光，楼间的绿化带里，凤凰木开着热烈的红色花朵，与灰色的建筑形成鲜明对比。
李家成的新能源汽车公司（龙国新能源汽车有限公司）总部位于科技园A8栋15层，整层楼面积约1000平方米，装修风格充满科技感——白色乳胶漆墙面搭配蓝色金属线条，地面铺着浅灰色防静电地板，办公区按功能划分成研发区、销售区、展示区，每个区域用透明玻璃隔断分隔，既通透又互不干扰。
展示区在办公区中央，面积约200平方米，地面垫高10厘米，铺着深蓝色地毯，中央摆放着一辆白色新能源汽车样车（车型代号EV-100），车身长度4.8米、宽度1.8米、高度1.5米，车顶装有一块1.2平方米的单晶硅太阳能板（转换效率18%，可辅助充电，每天能增加10公里续航），车身侧面印着“龙国新能源”的银色logo。